「再建築不可」とは、特定の土地や物件が、新たに建物を建てることが法律や規制によって制限されている状態を指します。再建築不可の物件では、新しい建物の建設や大規模な改築が法律上禁止されるため、土地の利用に大きな制約が生じます。

再建築不可となる理由は？

再建築不可となる主な理由は、「接道義務」を満たしていないことです。接道義務とは、建物の新築を行うために土地が一定の幅の道路に接していることを求める規制です。この義務を満たさない土地は、再建築を行うための基準をクリアしていないため、新しい建物の建設が認められません。

接道義務の基準

・道路の幅：土地が接している道路の幅が4メートル以上
・接道の長さ：土地が道路に接している部分が2メートル以上

接道義務を満たさない土地では、火災や地震などの際に緊急車両が通れないことから、再建築不可とされているのです。

再建築不可の物件のメリット・デメリット

再建築不可の物件ですが、実はデメリットばかりというわけでもありません。制限が多いゆえに、「安さ」という大きなメリットがあるのです。

メリット

■ 購入コストの低さ　：　再建築不可の物件は、市場価格が通常よりも低いため、相場よりも大幅に安価な値段で売られています。少ない予算で物件を探している場合には、うってつけと言えるでしょう。

■ 税金の安さ　：　再建築不可の物件は資産価値が低いため、通常の物件と比較して固定資産税が安くなります。また相続税も抑えられるため、節税にもつながります。

デメリット

■ 再建築の難しさ　：　物件を壊して新たな建物を建てることができないため、将来的な再建築の選択肢が限られます。

■ 資産価値の低下　：　再建築不可の物件は市場価値が低く、資産価値の上昇が期待しづらいです。 銀行からの融資の難しさ：銀行や金融機関からの融資はまず受けられないため、資金調達に困難が伴います。

再建築不可の物件はリフォームできる？

再建築不可の物件でもリフォームは可能ですが、その範囲には制限があります。

内装のリフォーム

内装の改装は基本的に問題なく行えます。例えば壁紙や床材の一新、水回りや電気設備の交換などが挙げられます。

外装のリフォーム

外壁の塗装や屋根の修理なども基本的に可能です。外装のメンテナンスによって、物件の外観や耐久性を改善することができます。

フルリフォーム

主要構造部に大きな変更を加えるリフォームや増築は、法律や規制によって制限されています。とはいえ、「木造」「2階建て以下」「床面積500㎡以下」の物件であれば規制がないため、中古の戸建て物件であれば可能なケースがほとんど。

また上記を満たさない場合も、主要構造部の1/2を超えない改築であればリフォームが可能です。

再建築不可の物件でおすすめのリフォーム

再建築不可の物件は接道義務が法律で定められる前に建てられたものが多く、築50年以上たっているものがほとんど。住宅の安全性や快適性向上のため、最低限抑えておきたいリフォーム内容を紹介します。

耐震補強

築年数が古い再建築不可物件は、旧耐震基準で建てられ耐震基準を満たしていないことがほとんど。再建築不可物件ゆえに、倒壊してしまうと建て直すこともできないため、耐震補強はマストとも言えるリフォームです。

断熱リフォーム

何十年も前に建てられた物件は、断熱性能も低いことがほとんど。そのため再建築不可物件では、断熱リフォームのご依頼も非常に多くなっています。
具体的な施工内容としては、断熱材を入れる、窓を二重サッシにするなどが一般的です。

水回り設備

快適な住環境を整えるには、風呂・トイレ・キッチンといった水回り設備のリフォームも欠かせません。現在一般的なシステムバスではなく在来工法の浴室だったり、和式のトイレが設置されているケースも少なくないので、ぜひとも水回りは一新したいところです。

まとめ

再建築不可の物件でもリフォームは可能であり、耐震補強、断熱リフォーム、水回り設備の一新などが推奨されます。ただし、建物の構造に大きな変更を加えるリフォームや増築には制限があるため、事前に専門家と相談し、法律や規制を確認しながら進めるようにしましょう。